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전세사기가 사회적 문제로 떠오르면서, 임차인의 권리 보호를 위해 공인중개사의 책임과 의무가 크게 강화된 최신 제도들이 도입되고 있습니다. 특히 공인중개사가 반드시 확인하고 설명해야 하는 항목과, 이를 이행하지 않을 때의 책임 구조가 명확해졌다는 점이 핵심입니다.
✅ 최신 제도 정리
2025년 6월 개정된 공인중개사법 시행령에 따라, 공인중개사는 임대인의 세금 체납 여부, 선순위 설정 현황, 확정일자 및 전입세대 유무 등 임차인의 권리 보호에 중요한 정보를 반드시 설명해야 합니다. 이를 서면으로 작성하고, 거래 당사자에게 서명·교부하는 것이 의무화되었습니다.
또한, 관리비 총액 및 부과 방식, 중개보조원의 신분 고지 여부까지 포함해 설명해야 하며, 이를 빠뜨릴 경우 과태료 부과 또는 중개사 자격 정지 등 행정처분 대상이 됩니다.
✅ 꼭 기억할 규칙 3가지
- 1. 서면 설명서 제공 의무: 말로만 설명해서는 안 되며, 반드시 문서화하고 서명을 받아야 합니다.
- 2. 임대인·임차인 모두 보호: 전세계약 전 선순위 채권·보증금 우선순위 등 권리관계는 필수 확인 대상입니다.
- 3. 위반 시 책임 강화: 고의 또는 중대한 과실이 있을 경우 손해배상 소송과 행정 제재를 동시에 받을 수 있습니다.
✅ Q&A
Q1. 확인·설명서 안 받으면 계약 무효인가요?
A1. 계약 자체가 무효는 아니지만, 중개사의 책임은 발생합니다. 피해 발생 시 손해배상을 청구할 수 있습니다.
Q2. 계약 전에 꼭 확인해야 할 서류는?
A2. 등기부등본, 전입세대 열람내역, 관리비 고지서, 확정일자 부여 여부 등입니다.
Q3. 임대인 정보는 어디서 확인할 수 있나요?
A3. 등기부등본을 통해 소유자 확인이 가능하며, 국토부 '실거래가 공개시스템'으로 매물 가격도 참고할 수 있습니다.
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