최근 몇 년간 전세사기 피해 사례가 급증하면서 많은 세입자들이 불안에 떨고 있습니다. 특히 2025년 현재 전세사기는 점점 더 진화된 형태로 나타나고 있어, 기존의 예방 상식만으로는 충분하지 않습니다. 등기부등본 위조, 허위 보증서, 대리 계약 등을 활용한 새로운 수법들이 늘어나고 있어, 철저한 대비가 필요합니다. 이번 글에서는 ‘진화하는 전세사기 유형’과 함께 이를 피하는 구체적인 방법들을 총정리해 드립니다.
✅ 신청 방법
전세 계약 전 반드시 ‘등기부등본’을 발급받아 실제 소유주가 맞는지 확인해야 합니다. 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 열람 가능하며, 집주인 명의와 임대차 계약서의 이름이 일치하는지 꼼꼼히 확인하는 것이 첫 단계입니다.
또한 계약금 송금 시 집주인 명의 계좌로 직접 입금해야 하며, 대리인 계좌 입금은 절대 피해야 합니다. 계약 전 집주인과 직접 만나 신분증과 인감증명서를 확인하는 것도 필수적인 절차입니다.
계약 체결 후에는 반드시 확정일자와 전입신고를 동시에 진행해야 합니다. 이는 보증금을 보호할 수 있는 가장 중요한 절차로, 주민센터를 방문하거나 정부24(www.gov.kr) 홈페이지에서 온라인 신청이 가능합니다.
✅ 대상 조건
전세사기 예방을 위한 점검은 전세 계약을 준비하는 모든 세입자가 대상입니다. 특히 사회 초년생, 신혼부부, 외국인 임차인 등 부동산 계약 경험이 적은 계층이 주요 피해층으로 꼽히기 때문에 더욱 주의가 필요합니다.
임대차 계약 시 확인해야 하는 기본 조건에는 ▲임대인의 실제 소유 여부 ▲근저당권 설정 여부 ▲보증금 대비 대출 비율 ▲전세보증보험 가입 가능 여부 등이 있습니다. 이 조건들을 충족해야만 안정적인 계약이 가능합니다.
| 점검 항목 | 확인 방법 | 비고 |
|---|---|---|
| 등기부등본 | 인터넷등기소 열람 | 실제 소유자 확인 |
| 근저당권 | 등기부 권리관계 확인 | 보증금 안전성 판단 |
| 보증보험 | HUG, SGI 가입 가능 여부 | 불가능 시 리스크 ↑ |
| 집주인 계좌 | 명의 일치 여부 확인 | 대리인 계좌 금지 |
| 확정일자 | 주민센터 또는 정부24 | 보증금 최우선 변제 확보 |
✅ 지급 금액
전세사기 피해를 입게 되면 보증금 전액 또는 상당 부분을 잃을 수 있습니다. 특히 보증금이 대출과 얽혀 있거나, 근저당이 설정된 주택이라면 피해 규모가 훨씬 커질 수 있습니다. 따라서 계약 전 반드시 보증금 대비 안전성을 확인해야 합니다.
전세보증금 반환보증보험(HUG, SGI 등)에 가입하면, 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우 보험사에서 대신 지급해 줍니다. 다만 보험료가 보증금 규모에 따라 달라지며, 일부 주택은 보증보험 가입이 불가할 수 있습니다. 이런 경우에는 계약 자체를 피하는 것이 안전합니다.
| 상황 | 예상 피해 금액 | 예방책 |
|---|---|---|
| 등기부 미확인 | 보증금 전액 | 등기부등본 필수 열람 |
| 근저당 과다 | 보증금 일부 또는 전액 | 대출비율 60% 이하 권장 |
| 보증보험 미가입 | 수천만 원 이상 | HUG/SGI 가입 가능 여부 확인 |
| 대리인 계약 | 계약금 전액 | 집주인 본인 확인 필수 |
| 확정일자 미신청 | 보증금 최우선 변제 불가 | 계약 후 즉시 확정일자 신청 |
✅ 유효기간
전세 계약의 유효기간은 보통 2년이지만, 전세사기 위험은 계약 체결 순간부터 존재합니다. 따라서 계약 전 점검이 가장 중요하며, 계약 후에는 전입신고와 확정일자를 반드시 신청해야 보증금 반환권을 확보할 수 있습니다.
보증보험의 경우 보통 계약기간(2년)을 보장하며, 연장 시 추가 보험료를 납부해야 합니다. 계약 만료일 전 최소 한 달 전에 연장 여부를 결정하는 것이 안전합니다.
만약 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한다면, 법적으로 즉시 소송이나 경매 절차를 진행해야 하며, 시일이 지체될수록 피해 규모가 커질 수 있으므로 주의해야 합니다.
✅ 확인 방법
전세사기 예방 여부는 계약 전·후 철저한 확인 과정을 통해 점검할 수 있습니다. 계약 전에는 등기부등본, 근저당 여부, 보증보험 가능 여부를 반드시 체크해야 합니다. 계약 후에는 전입신고와 확정일자 부여 여부를 통해 내 권리가 제대로 확보되었는지 확인할 수 있습니다.
또한 국토교통부의 전세사기 피해 지원센터(www.molit.go.kr)나 지자체 상담센터를 통해 피해 예방 및 사후 대응 방법을 상담받을 수 있습니다.
만약 의심스러운 상황이 발생하면 즉시 법률 전문가나 대한법률구조공단에 상담을 요청하는 것이 안전합니다.
✅ Q&A
Q1. 전세 계약할 때 반드시 챙겨야 할 3가지는 무엇인가요?
A1. 첫째, 등기부등본 확인. 둘째, 보증보험 가입 가능 여부 확인. 셋째, 계약 후 확정일자와 전입신고입니다. 이 세 가지만 지켜도 전세사기 위험의 80% 이상을 예방할 수 있습니다.
Q2. 보증보험 가입이 불가한 집은 계약해도 되나요?
A2. 권리관계가 복잡하거나 근저당이 과다한 경우 보증보험 가입이 불가할 수 있습니다. 이런 집은 보증금 반환 위험이 크므로, 가능하다면 계약을 피하는 것이 안전합니다.
Q3. 계약금만 잃고 전세사기를 피할 수 있는 방법은?
A3. 계약 전 반드시 집주인 실명 확인과 등기부등본 대조를 통해 대리인 사기를 막을 수 있습니다. 또한 계약금 송금은 반드시 집주인 명의 계좌로 해야 하며, 제삼자 계좌는 절대 피해야 합니다.