전월세 계약 종료 시 ‘원상복구’는 세입자와 집주인 모두에게 중요한 이슈입니다. 제대로 대비하지 않으면 부당한 요구를 받을 수도, 불필요한 수리 비용을 떠안게 될 수도 있죠. 이 글에서는 ‘원상복구의 범위’와 ‘특약 설정 시 반드시 확인할 사항’을 체계적으로 정리했습니다. 계약 전후 실질적인 기준과 신청 절차, 사례까지 다뤄드릴게요.
✅ 신청 방법
1단계: 계약서 확인 – 계약서에 명시된 원상복구 조건과 특약 조항을 꼼꼼히 확인하세요. 예: 도배, 장판, 벽지, 문고리 부분 교체 여부, 청소 범위 등. 명확히 표기되어 있지 않으면 분쟁 시 불리할 수 있습니다.
2단계: 사진·동영상 기록 – 입주 시점의 내부 상태를 사진과 동영상으로 남겨두세요. 계약 종료 시 이를 근거로 원상복구 범위 판단 및 비용 정산에 활용할 수 있습니다.
3단계: 중개사 또는 전문가 상담 – 임대차법 또는 주택 관련 상담 센터를 통해 원상복구 기준과 현지 사례를 확인한 뒤, 필요시 조정 요청을 하세요.
✅ 대상 조건
원상복구 대상은 일반적으로 ‘입주 당시 상태’로의 복귀를 의미하지만, 통상적인 ‘사용·소모에 따른 손상’은 제외될 수 있습니다. 예를 들어 도배지 변색, 갈라짐 등 자연스러운 노후화는 제외 대상일 수 있습니다.
다만, 고의 또는 과실로 인한 훼손—얼룩, 직접적인 타격으로 인한 균열, 외벽 고정물 훼손 등—은 원상복구 대상이 됩니다. 추가로, 계약서나 특약에 “원상복구 면제, 세입자 책임 한정” 등의 조건이 있다면 고령, 장애, 고무적 사용환경 등 예외 상황도 고려될 수 있습니다.
| 구분 | 원상복구 대상 | 비대상 (사용·소모) |
|---|---|---|
| 벽지·도배 | 심한 얼룩, 찢김, 고의 훼손 | 색 바램, 미세 기포, 자연 변색 |
| 장판 | 불규칙적 긁힘, 구멍 | 일상적인 마모, 일반적인 사용 흔적 |
| 도어, 문고리 | 파손, 고정 불량, 스크래치 | 잠금 기능 정상, 미세 스크래치 |
| 타일·욕실 | 균열, 타일 떨어짐 | 물때, 습기 흔적 |
| 기타 | 고의·과실 훼손 | 노후화로 인한 성능 저하 |
✅ 지급 금액
원상복구 비용은 실제 수리 내역과 계약서 특약, 집주인 요구 사항에 따라 달라집니다. 예를 들어, 벽지 전체 교체 시 전체 도배 비용이 청구될 수 있고, 도배 한 부위만 요구되면 부분 비용만 해당될 수 있습니다. 일반적으로 도배의 경우 ㎡당 1만~2만 원, 장판 교체는 ㎡당 1만5천~3만원이 전형적인 시장 가격입니다. 단, 지역과 자재, 공사 난이도에 따라 상이할 수 있습니다.
다만 ‘원상복구 면제’ 또는 ‘퇴거 시 청소 포함’ 등의 특약이 있다면, 세입자에게 면제 또는 할인 적용이 가능할 수 있습니다. 예컨대, “퇴거 후 프로 청소 1회 제공”이 명시된 경우 세입자는 청소 비용 부담을 덜 수 있습니다.
| 항목 | 평균 단가 | 비고 |
|---|---|---|
| 도배 전체 | ㎡당 10,000–20,000원 | 자재 및 시공 난이도에 따라 변동 |
| 장판 교체 | ㎡당 15,000–30,000원 | 자재 품질·기존 철거 포함 여부 |
| 부분 보수 | 5,000–10,000원/부위 | 스팟 보수 기준 |
| 청소 | ₩100,000–200,000 (전체) | 면제 특약 시 혜택 |
| 기타 | 현장 견적 필수 | DIY 가능 여부 고려 |
✅ 유효기간
원상복구 요청은 계약 종료 이후 즉시 진행되어야 하며, 통상 퇴거 후 7–14일 내에 집주인과 점검 및 정산하는 것이 일반적입니다. 이 기간 이후에는 집주인 측이 비용 청구 시점에 대한 이의 제기가 어려워질 수 있습니다.
특약에 “퇴거일 기준 3일 이내 연락” 등 기간이 명시된 경우, 해당 기간을 엄수해야 원상복구 면제나 협의 조율이 가능합니다. 만약 기간 내 연락이 어려운 특별 사정이 있다면, 문자·이메일 등 서면 근거를 남겨두세요.
또한, 일부 지자체에서는 ‘표준임대차계약서’ 안내에 따라 일정 기간 내 임대차보증금 반환 및 원상복구 정산을 권고하고 있으니, 필요시 해당 지침도 참고하시면 유리합니다.
✅ 확인 방법
퇴거 시점에 집주인과 함께 실물 점검을 진행하여 ‘찍은 사진 + 점검 체크리스트’를 확보하세요. 벽지 상태, 장판, 문손잡이, 청소 상태 등 항목별로 체크 표시해 두면 이후 비용 분쟁을 예방할 수 있습니다.
정산 이후에는 ‘영수증, 견적서, 정산서’를 꼼꼼하게 받으세요. 필요 시 중개업소 또는 법률구조센터에 증빙자료로 제출할 수 있습니다.
요청 사항이 적절치 않다고 판단되면, ‘표준임대차계약서 기준’ 또는 ‘주택임대차보호법’ 조항을 근거로 이의 제기하고, 소액심판청구나 조정위원회 활용도 고려해 보세요.
✅ Q&A
Q1. 도배 일부만 훼손되었는데 전체 교체해야 하나요?
부분 훼손인 경우, 통상 부분 시공으로 충분합니다. 전체 교체를 요구하는 것은 과도한 주장일 수 있으니 사진·영상 증빙과 함께 협의하세요.
Q2. 자연 노후화(변색, 미세 틈)는 왜 원상복구 대상이 아니죠?
입주 후 자연스럽게 발생하는 노후화는 ‘통상적인 사용으로 인한 손상’에 해당하며, 원상복구 대상에서 제외되는 것이 일반적인 법·실무 해석입니다.
Q3. 특약 없이 계약했는데, 원상복구 면제가 가능한가요?
특약에 명시되지 않았다면, 집주인의 일반적 요구에 따르는 것이 원칙입니다. 불합리하다고 판단될 경우, 표준계약서 기준이나 법률상 근거를 들어 이의 제기하거나 중재 절차를 활용해 보세요.